既有住宅增设电梯补偿问题大讨论
stdlj
2021-07-30 13:564.3万 阅读 | 评论 15
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加装电梯是大趋势，可以有效解决高层住宅老年居民出行问题。目前既有住宅增设电梯工作有序推进。
汕头今日视线报道市区金厦园中区9幢1梯在增设电梯时，因为补偿问题业主代表和二楼住户闹起了矛盾，增设电梯施工多次受阻。
个人认为增设电梯补偿问题要考虑几个方面：
1、增设电梯对低层住户的门口空地和采光的影响；
2、增设电梯前后低层住户房价的变化，比如增设电梯前，2-4楼比较受欢迎，房价比5-7层高及容易出手转让；而高层住户房价低且难以转让。增设电梯后，高层住户房价立马大涨，比低层住户房价高得多。低层住户的房价可能没有上涨甚至下跌，而且会也变得难以转让。
3、增设电梯前后，低层住户房价与高层住户房价，增值和贬值部分，剔除电梯投资成本外，一套房增值几万甚至十几万的部分，高层住户要多少比例补偿低层住户，都要双方及有关部门协同协商解决。
通过考虑各种因素的补贴方案，低层住户一般可以得到近10万左右，甚至更多的补贴。这样一来，增设电梯各方面矛盾就容易解决了。
个人观点供大家指正。
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低层住户反对加装电梯的理由，除了会影响采光和通风外，一个理由就是现在没有加装电梯一套低层住宅比一套高层住宅房价多十多万；加装电梯后，一套高层住宅房价比一套低层住宅房价多十多万！
一些高层住宅加装电梯后，金蝉脱壳将劣势变优势、房价大涨的住宅卖掉，留下目瞪口呆的低层住户！
所以按加装电梯前后房价变化考虑补偿是一个新的思路，合理性有待论证。
政策出台可加装电梯引发低层住户采光问题同高层矛盾的事在全国经常看到！甚至闹至法庭！但政府可以出台加装电梯补偿低住户的同时为什么不硬性规定必须加装玻璃墙电梯！通风且别说！最起码能为低住户采光考虑！降低顾虑！这不是皆大欢喜吗！
参考加装电梯前后二手房房价涨跌作为补贴方案条件，维护低层住户合法权益势在必行！
以7层楼房为例，3楼是黄金楼层，房价最高。随着社会老年化到来1、2层二手房也抢手。所以，7、6、5、4楼一般按4、3、2、1比例承担加装电梯费用比例，补贴建议也应该按这个比例补偿一、二层住户。
3楼住宅没有因为加装电梯带来房价上涨的收益，而且还失去了最佳黄金楼层地位，一般不需要承担加装电梯费用，但也没有补贴，而且因为有使用电梯需承担以后电梯使用分摊电费和维修保养费。
这是个大问题，低层的住户是不会愿意加装电梯的，从采光到出入方便问题再到价格问题，很难协商得了的。政府应该协调出台政策法规去规定、最好是用法律的形式体现去引导，否则社会问题一大串。
市区碧霞庄，丹霞庄有不少老旧住宅加装了电梯。
关于补偿二楼、楼下的金额，本地电视介绍过有政府的参考性、指导性、非强制性标准，就是已装电梯的先例在汕头市区一户补4万；那也是一楼、二楼的住户愿意接受才行，他可以提出一户十万、二十万出来讨论，这可以讨论的，从没有政府强制性标准。电视上介绍金厦园的情况微信上略看过，今日视线上引用的说法是误导的，所谓按政府标准补偿二楼，没有这个统一标准的。不要把参考性标准当成所谓的政府统一标准诱导二楼一定接受4万，当然他也可以一分钱不要不同意。
电梯安装的面积为住户共同的公用面积分摊计进房地产证中， 要使用别人共有产权的面积建电梯，如何补偿到各方满意，要100%达成一致意见以后才行，多数服从少数。没有法律规定能说别人甩几个钱给二楼，你愿意也好不愿意也好居委牵头就要占用你的公用面积，居委会协调要守法、正确引导，不和稀泥更不要误导，电视台也一样。《建筑法》、《民法典》先读。七八楼觉得自己有理可以法院走诉讼途径让法院说。
每个人购房之前就知道自己为了便宜买7楼8楼，买完再来说要装电梯，回过头装完电梯升值了想卖还可以马上卖掉；一些人天天喊爬楼梯如何累，不一定有影，装完七八楼升值了或123楼减值了他就可以卖。这要全梯住户协调一致了才可以，至于电梯分摊的建设费用比例，各个楼层也不一样的。
今日视线上说金厦园那种全梯没有达成一致意见的情况下就叫人来准备，明显是不对的，居委要起个好头不是坏头；二楼报警依法处置、停工。同样的情况，比如我们小区里过去多次有顶楼住户把房屋租给通信商准备来建发射站，全楼没有达成统一意见的情况就不能建，都是其它住户报警、停工，这和没有达成一致意见想抢建电梯道理是一样的。
同样的，我哪怕住8楼也可以不参加装电梯。可能我购房时欠了一屁股债、欠了几十年房贷生活压力还重着才选个7楼8楼便宜的买，我住八楼愿意爬楼梯不愿意出钱参 建电梯不愿意每月交电梯费同样可以反对建电梯。建成以后每月还增加电梯费支出也一笔生活费用，不管你是住二三楼还是七八楼，每月费用我不一定愿意负担。
有的人以为外省那种共享电梯住户不出钱就可以随便建，不管是住户派钱还是其它企业先出钱来建共享电梯，都一样涉及向一二楼住户补偿达成一致以后，全楼同意才能建。
[Modified By st卤面 On 2021/8/19 10:51:36]
[Modified By st卤面 On 2021/8/19 10:56:55]
st卤面是资深评论员，实事求是观点很明确很尖锐！赞
《最初坚持加装电梯的老小区高楼层业主后悔了，加装电梯出现新问题 》https://www.163.com/dy/article/GK9O3GE70535U7E3.html?clickfrom=w_house
首先安装电梯会影响低层业主的通风和采光效果让本来采光和通风就比较差的低层业主更是雪上加霜。其次因为电梯的存在，一些人在一楼等电梯时会产生不小的噪音，影响低层业主的休息，另外因为电梯的存在还会影响低层业主房子的私密性。最后就是因为电梯的安装会影响房子的价值走向，也就是说在安装电梯之前，这些老旧小区的房子一般是从下到上，价值依次降低的，但安装电梯后这种现象却完全反了过来。
那么安装电梯难道真的对高层业主完全只有利而没有害吗？其实也不尽然，现在很多已经安装电梯的高层业主也慢慢开始发现安装电梯的弊端，很多高层业主甚至已经开始后悔安装电梯。那么老旧小区安装电梯到底有哪些弊端呢？①安装电梯让高层业主的生活成本大大增加②电梯加装后会占用一定的公共区间还会影响住房的整体结构③电梯安装后影响住房的出售。例如原先高层业主是一位老人，所以希望能安装电梯，但过一段时间老人把房子出售了，而新业主是一位年轻人，他不需要电梯，后期可能就不愿意缴纳电梯维修费和保养费，和其他业主产生一定的纠纷。
st卤面说得很对，有报道顶层倒数第二层，会被电梯起起落落的噪声干扰。
st卤面评论员说得有道理。
@dlwzb 你提的“一些高层住宅加装电梯后，金蝉脱壳将劣势变优势、房价大涨的住宅卖掉，留下目瞪口呆的低层住户” 应该是参考这个《加装电梯起争执！成都一小区低层业主向高层喊话：要装可以，补偿一楼30万》https://www.sohu.com/a/280765626_116237 中， “建议”还对高层业主在电梯加装后对房屋进行转租、转售的情况进行了限制，如在一定时期内转租、转售，当事人需赔偿本单元业主40万元，其中20万赔偿低层业主，20万作为以后电梯维护费用。
电梯如装前全楼梯应该有一个若干年比如十年限售限租约定，不然八九楼可以先以老人上下楼难为由争取低层住户理解安装，安装完住宅升值马上可以卖了。全楼住户在电梯安装前有个限售限租若干年的白纸黑字协议让领了一万元政府奖励的居委作为第三方参加合同鉴证，顶层住户提前卖了、租了要赔付低层住户多少 万元，低层住户可以依协议去法院起诉以至判决后申请强制执行。
然后我查了汕头之前已建的低层补偿案例，二楼是一层4万、一户仅是2万。对一、二楼的补偿标准在“汕府〔2019〕64号" 《汕头市开展既有住宅增设电梯工作的实施意见》第五条中，“其中，第一、二层的住户可以获得适当补偿，”是“适当” 没有强制性规定，住户自己商量，不要听什么居委或是电视台忽悠说“按政府规定”多少。
补偿要参考安装电梯前后二手房变化因素。
@dlwzb 所以，要参考其它城市的一些提议，就是安装前全梯签订一个限售、限租协议，约定比如6 7 8 9 楼的住户在电梯安装成功后10年内不得对外租售。你既然是以住顶层走楼梯不便的理由要求加装电梯，那就不能安装完房屋升值了就把比如8 楼 9楼的住宅马上卖掉。安装协议中要有个约定，比如6层以上在十年或五年或八年不得租售，如约定期限内违约租售则要向低层住户赔偿多少万元，由参与的居委会做第三方见证。到时顶层期限内如租售了去法院民事起诉顶层住户，这种违约即使有协议没有法院强制执行多半是拿不到约定赔偿的。