汕头将出台商品房预售款监管办法：取得预售许可证才能收取预售款

根据工作需要，汕头市住房和城乡建设局对《汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法》进行修订，草拟了《汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法（修订征求意见稿）》（下文简称《征求意见稿》），目前正在公开征求意见。

本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在转为现房销售前依法进行出售，由购房人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）等各种收入。凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售款的归集、使用和监督管理工作，适用本办法。

《征求意见稿》提出，开发企业进行商品房预售前，应当在监管银行开设商品房预售款监管账户，一次预售许可申请对应一个监管账户，且一个监管账户只能用于一个商品房项目。商品房项目规划批准分期建设的，应按分期建设范围分别开设监管账户。监管账户名称应为“项目（或公司）名称 预售款监管专用账户”。房地产开发企业和施工企业不得对监管账户和用于支付工程款、材料款账户的款项设定担保责任，也不得在其他协议、合同、合约中以任何形式对监管账户的资金使用进行约束。监管银行不得对监管账户捆绑设定任何自动划账功能；不得在与监管部门参与签订的监管协议以外的任何协议、合同中对监管账户及资金进行任何形式的监管、约束。能够承接商品房预售款监管业务的商业银行由住房和城乡建设主管部门会同有关部门通过公开招标方式确定。

商品房项目取得《商品房预售许可证》前，开发企业不得收取预售款；商品房项目取得《商品房预售许可证》后，才能将监管账户用于收取预售款。预售款应当由购房人按照商品房买卖合同或认购书的约定直接存入监管账户，购房人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领交款收据。开发企业不得代收代缴预售款。监管银行不得配合相关违规行为，并应确保购房款由购房人直接缴入监管账户。因特殊情况需由他人代交的，应当提供书面委托证明，并由银行在交款凭证中注记。此外，以商业贷款或住房公积金贷款方式购房的，开发企业应在商品房买卖合同注记有“贷款金额直接划入本项目预售款监管账户”的相应内容。

预售款归集率=已到账预售款/应到账预售款�100%。开发企业没有正当理由，预售款归集率不足85%时，监管部门可停止受理该项目的预售款使用申请。开发企业以购房人未能及时交付购房款，或贷款银行未能及时释放按揭款等原因要求暂时核减应归集的预售款总额的，应提供证明上述情况的材料报监管部门审核。对工业厂房项目，可根据项目实际情况对归集率适当调整。

《征求意见稿》也提到，开发企业按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十四条规定和资料向监管部门提出用款申请。用于支付工程款的，综合项目建设进度核定支付额度，按工程实际进度提取工程款，支付额度累计不得超过综合支付额度且需留存足额监管备用金。用于支付法定税费的，根据银行出具的已归集预售资金总额的证明材料，原则上在累计已归集资金总额的10%内核准用款；工程建设进展顺利、工程进度已封顶、监管账户资金充裕的项目，用于支付税费的用款额度可以在15%以内控制。

本文信息来源：汕头市住房和城乡建设局