汕头发布物业管理条例征求意见稿，涉及业主大会、物业服务、公共收益等

住宅物业管理涉及千家万户。

日前，汕头市人大常委会法制工作委员会发布公告，全文公布《汕头经济特区物业管理条例（修订草案修改征求意见稿）》（以下简称《条例》），向社会各界广泛征求意见。市民可于7月30日前向汕头市人大常委会法制工作委员会提出意见建议。

据了解，《条例》适用于特区范围内的住宅物业管理活动及其监督管理；非住宅物业管理活动参照执行。《条例》明确如下：

成立业主大会条件

符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：

（一）占物业管理区域内业主总人数百分之十以上业主联名的；

（二）已交付的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付超过两年，交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的。业主委员会由五人以上单数组成，户数在一百户以下的住宅小区，可以由三人组成。

物业服务人负面清单

物业服务人在物业服务活动中，不得有下列行为：

（一）将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（二）挪用或者擅自使用住宅专项维修资金；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；

（五）不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用费，以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益；

（六）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用；

（七）以签订虚假合同的方式出租物业共用部位、共用设施设备；

（八）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，超出物业服务合同约定占用业主共有停车位，损害业主共同利益；

（九）擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营；

（十）指定业主购买特定商品或者服务，指定装修物料搬运队伍；

（十一）限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造；

（十二）无正当理由拒绝供水、供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修、维修等活动；

（十三）其他损害业主权益，影响住宅小区环境等行为。

物业管理区域内禁止行为

（一）损坏房屋承重结构、主体结构；

（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备；

（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（五）破坏或者擅自改变建筑外立面；

（六）违法搭建建筑物、构筑物或者挖掘地下空间；

（七）擅自改变房屋规划用途；

（八）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（九）损毁树木，乱设摊点，任意悬挂、张贴、涂写，高空抛物，违法投放垃圾；

（十）损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地；

（十一）在建筑物的公共门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间以及不符合消防安全条件的室内场所停放电动自行车、电动摩托车，或者为电动自行车、电动摩托车及其电池充电；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时报告街道办事处、镇人民政府或者相关行政管理部门。街道办事处、镇人民政府或者相关行政管理部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当予以配合。

公共收益来源

物业管理区域内下列收益属于业主的公共收益，任何单位和个人不得擅自挪用、侵占：

（一）依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等部位经营所得的收益；

（二）属于业主共有的游泳池、会所等共用设施经营所得的收益；

（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（四）因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（五）物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；

（六）公共收益的孳息；

（七）其他依法属于全体业主的收益。