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6折甩卖,便宜但有风险!汕头这类“白菜房”你敢买吗?

阅读数:2103  回复数:3  
只读楼主回复 | 倒序排列2019-06-13 11:12     楼主
我爱萨摩我爱波斯

  现在,汕头的房地产市场除了有新房和二手房还有一个种叫“法拍房”,这种房比市面上的二手房还要便宜,一般在中介圈比较盛行。近日,就有人在问:“听说法拍房比市场价低,但怕有风险,可不可以入手?

 

  那么,什么是法拍房?它到底有何风险?今天就为大家科普一下:

 

01

什么是法拍房?

 

  法拍房,是法院拍卖房产简称,即遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

 

  有几种情况会让房子变“法拍房”

 

  第一,由商业贷款产生

  购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

 

  第二,由民间借贷产生

  举例:A找了B借钱,约定以自有房产抵押给B,到期不能还款,根据《担保法》的规定,B不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请A还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖A的房产来还款。

 

  第三,被司法没收产生

  举例:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

 

  第四,由无主财产产生

  简单理解就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎没有发生过。

 

02

汕头法拍房,便宜会不会没好货?

 

  了解什么是法拍房后,看回汕头市面上的法拍房。汕头的法拍房房源信息一般都发布在淘宝或者京东的司法拍卖网页上。


1.jpg

截图来源:淘宝法拍


  从这些网址了解到,目前汕头的法拍房多为楼龄较老的步梯二手房,少部分为高层住宅,还有部分是开发商抵押拍卖。从过往的拍卖结果来看,以流拍居多,成交较少。

 

  其实,法拍房的最大亮点,就是便宜。但从结果上看,这种“法拍房”在汕头似乎不受欢迎,可能是因为多数人都不知道还能通过这个方式买房,亦或是存在一定风险不考虑。

 

  那么,汕头法拍房价格到底比市面上的二手房价格低多少?

 

  在京东司法拍卖上找到一宗已结束拍卖的高层住宅,拍卖的房屋位于阳光海岸。该房子建筑面积182.4㎡,起拍价128.9568万元,加价幅度0.5万元。该拍卖共有6个人参与,经过49轮后,最终以总价1629568元成交。


2.jpg


  这样算来,这房子才8934/㎡?阳光海岸二手市场报价约1.2-1.5万,那可以说是打了6折出售的。

 

  在另外一个拍卖网址,阿里拍卖上找到位于万豪南湾的房屋。该住宅建筑面积182.93㎡,起拍价140.72807万元,加价幅度2000元。据介绍,该房屋为4房2厅,南北向,通风采光条件良好,望海景。正因为房屋条件优秀,共吸引了10个人参与拍卖,经过195次出价后,最终以1963280.7元成交。


3.jpg


  折算下来,该住宅约10787/㎡,万豪南湾二手市场报价约1.2-1.5万。

 

  由此看来,法拍房确实比市面报价便宜不少,而且最终的成交价均比预估价低。

 

  法拍房为什么会比市面上的二手房还要便宜呢?原因在于,法拍房是小众市场,参与的人不多,竞争对手少,很多汕头人甚至都不知道有“法拍房”的存在。而且法拍房有些需要支付全款,且存在一定的风险,大多数人不敢轻易参与。

 

03

汕头法拍房,能不能买?是否有坑?

 

  法拍房价格比中介出售的二手房还便宜,是不是可以入手?


  且慢!法拍房没有你想象中的简单,想要买汕头法拍房还得搞清楚其中的“潜规则”,避免踩坑!

 

  1.房屋是否属于违法建筑或存在其他瑕疵

  需要有意参与者亲自实地看样,未看样的竞买人视为对实物现状的确认,法院是不承担瑕疵保证的,责任需自负。

  建议:拍卖前必须到房屋进行实地考察,不可相信网上的“卖家秀”。

 

  2.房屋内是否存在长期租赁合同或有人居住,亦或是存在多次抵押

  一般有人居住的房屋,想要现居者搬离,存在一定的困难。而这方面法院也不负责清场。另外,若原有屋主将房子进行民间借贷,可能会存在多方债权。

  建议:在拍卖前通过法院,周边中介,附近邻居等,来了解拍卖的真实原因,了解背后的故事。

 

  3.税费问题

  拍卖的房屋可能存在拖欠地价及土地使用费,需要补全金额后才可以使用,若需补地价,可能最后承担的所有费用会

  另外,成交后因房产存在的一切税费金(包括应由被执行人承担的增值税及其附加、个人所得税、契税以及欠缴物业、水电费等)均由买受人承担。法院不承担过户涉及的一切费用。

  建议:事先了解所需要支付的费用,进行预估缴纳的预算,做到心中有数。

 

  4.支付方式是一次性还是贷款

  有些法拍房是要求一次性支付的,若拍卖者成功拍卖后不能按时支付尾款,会损失拍卖保证金,还可以需承担重新拍卖造成的损失。

  建议:在拍卖前搞清楚即将拍卖的房屋的支付方式和要求。

 

  5.法拍房是否拍卖成功就可以过户

  现在全国许多地区,例如北京市,司法拍卖房屋也被纳入了限购范围政策之内。所以,竞买人应当自行了解有关房地产调控政策及由此而产生的法律后果。拍卖成交后,法院在向相关房地产主管部门送达过户文书时会注明,过户应当以买受人符合房产限购政策为前提。如买受人不符合限购政策导致不能过户的风险,由买受人自行承担。

  建议:目前,所在地在汕头的房屋没有限购政策,但是否还有其他问题导致无法过户,需要向法院或寻求中介咨询。


4.jpg


  从以上列举的问题来看,其实法拍房的购房门槛还是颇高的!需补地价有可能造成最后支出的费用反而比较多,而多数法拍房需要一次性支付,其他暗藏的问题也不少。

 

  所以,想要购买汕头的法拍房一定要好好甄别,宁可谨慎,不可鲁莽。法院一般也会先把风险提前告知,若认真了解后确实没有存在什么纠纷,也是有机会“捡漏”到汕头优质低价的房源。

 

--互动话题--

这几年看到不少网友说

“赚钱不买房一年又白忙”

当这种比普通二手房还便宜的“白菜房”出现时

你敢买吗?


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